La période déclarative des revenus débute le 7 avril 2022. Comme chaque année, le propriétaire bailleur doit déclarer ses revenus fonciers. Les revenus locatifs peuvent provenir de locations nues ou de placements immobiliers (SCI et SCPI) et dépendre de régimes d’imposition différents. Vous avez besoin d’un peu d’aide pour choisir votre régime, déduire correctement vos charges, appliquer les bons plafonds et abattements ?
Retrouvez-ici les informations utiles pour remplir votre déclaration.
Quels sont les principes de détermination des revenus fonciers ?
La période déclarative des revenus débute le 7 avril 2022. Comme chaque année, le propriétaire bailleur doit déclarer ses revenus fonciers. Les revenus locatifs peuvent provenir de locations nues ou de placements immobiliers (SCI et SCPI) et dépendre de régimes d’imposition différents. Vous avez besoin d’un peu d’aide pour choisir votre régime, déduire correctement vos charges, appliquer les bons plafonds et abattements ? Retrouvez-ici les informations utiles pour remplir votre déclaration.
Quels sont les principes de détermination des revenus fonciers ?
Les revenus fonciers sont principalement issus de la location de biens immobiliers. Ceux que vous possédez seul ou appartenant à un des membres de votre foyer fiscal. Vous êtes donc concerné si vous avez perçu en 2021 des loyers ou des parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier. Aussi, vous pouvez être redevable en qualité de propriétaire, usufruitier ou membre d’une société immobilière.
Pour en revenir à la location, seuls les loyers provenant de la location non meublée sont pris en compte. Pour autant, les loyers issus d’une sous-location d’un immeuble nu ne sont pas compris. Aussi, la location peut porter sur un local d’habitation ou un local professionnel. Pour information, les revenus issus de la location meublée sont rattachés à la déclaration de revenus sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Vous devez savoir qu’il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel. Si vous avez perçu des revenus provenant de la location de locaux non meublés, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier. Toutefois, ce n’est pas si simple et vous devez remplir plusieurs conditions…
À noter, le régime d’imposition dépend du montant de vos revenus locatifs.
Quelles sont les conditions pour déclarer ses revenus fonciers au régime du Micro-foncier ?
Afin de relever du régime micro-foncier, vous devez remplir plusieurs conditions. Ainsi, cela va dépendre en premier lieu de vos revenus fonciers bruts annuels. De sorte que le montant perçu en 2021 par votre foyer fiscal ne doit pas excéder 15 000 euros. À préciser, ce plafond est calculé hors charges.
Par ailleurs, le régime du micro-foncier ne peut s’appliquer à des biens déjà soumis à un régime fiscal spécifique. C’est le cas, par exemple, si vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement. À ce titre, vous bénéficiez d’une déduction fiscale grâce à des dispositifs tels que celui de la Loi Malraux, Besson, Borloo, etc
Enfin, le bien mis en location ne soit pas être situé dans un immeuble classé « monument historique ». Sont exclus également les biens possédés en nue-propriété. De fait, si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € et que vous répondez à tous les critères, les impôts vous assignent automatiquement ce régime. Toutefois, nous verrons par la suite que vous pouvez demander d’être soumis au régime réel lorsque cela est préférable pour vous.
En quoi consiste le régime micro-foncier pour les parts de sociétés immobilières ou fonds de placement ?
Le régime du micro-foncier s’adresse aussi aux détenteurs de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier non soumis à l’impôt sur les sociétés. À condition que vous donniez en location des immeubles nus et que vos revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 € (charges non comprises). Précisons que ces revenus ne doivent pas venir de la location de propriétés, assujettie à un régime spécial.
Comment remplir ma déclaration de revenus n° 2042 en indiquant mes revenus fonciers ?
Si vous remplissez les conditions du micro-foncier, vous n’avez pas à remplir de déclaration de revenus fonciers n° 2044. Aussi, vous devez simplement remplir votre déclaration de revenus n° 2042 en indiquant le montant de vos loyers perçus en 2021. Plus précisément, il faudra renseigner la case 4BE et éventuellement la case 4BK. Cette dernière vous permet de déclarer les revenus fonciers de source étrangère.
À noter, la déclaration de revenus en ligne est obligatoire depuis 2019. Si vous avez déjà déclaré des revenus fonciers en année N-1, Votre déclaration remplira automatiquement les cases pour l’année N.
Pour déterminer les recettes brutes sans abattement demandées en case 4BE, vous devez faire le calcul suivant:
« La somme des loyers perçus sur l’année civile, sans les charges locatives. À laquelle vous ajouter les potentielles indemnités plus les charges locatives qui incombent au propriétaire.«
Par la suite, l’administration fiscale applique automatiquement une déduction forfaitaire de 30 % sur ces recettes. De fait, les 70% restants seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Les tranches du barème sont revalorisées de 1,4 % depuis le 1er janvier 2022 en application de la loi de finances pour 2022.
Quel régime d’imposition choisir ? Micro-foncier ou réel?
Vous pouvez abandonner le régime micro-foncier et préférer le régime réel. Ce choix s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Toutefois, il vous engage pendant une période de 3 ans. Par la suite, cette option peut se reconduire annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.
En d’autres termes, si vous optez en 2022, au titre de vos revenus de 2021, vous êtes soumis à ce régime durant trois ans. Soit jusqu’à l’imposition des revenus 2023 déclarés en 2024.
Alors pourquoi souscrire volontairement au régime du réel ?
C’est simple, l’abattement de 30 % du micro-foncier doit couvrir les charges supportées par le propriétaire. Mais, vous pouvez considérer que ce n’est pas le cas si vous estimez que vos charges sont supérieures à l’abattement. En effet, avec le régime réel d’imposition, il est possible de déduire certaines charges de vos recettes locatives. Ces dernières sont définies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts.
Comment déterminer le revenu foncier imposable au régime réel ? Il correspond à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles. Ce sont des dépenses engagées pour réparer et entretenir son bien immobilier. On retrouve aussi, les sommes dépensées pour le compte du locataire et qu’il n’a pas remboursées. Ou encore certains frais de gestion ou de copropriété le cas échéant.
Ainsi, vous pouvez déduire notamment les frais d’administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d’assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d’emprunt. De sorte que si vos charges sont inférieures à vos recettes, vous déclarez un bénéfice foncier. À l’inverse, vous déclarez un déficit foncier déductible de votre revenu global
En ce sens, ce régime au réel peut s’avérer avantageux. Mais n’oubliez pas qu’il vous engage pour 3 ans. Cela veut dire qu’il faudra que vos charges déductibles soient supérieures à l’abattement proposé par le régime micro foncier pour les trois prochaines années
Comment remplir ma déclaration de revenus n° 2044 ?
Dans un premier temps, vous devez renseigner la catégorie » Régime du bénéfice réel » sur le formulaire 2042. Puis vous devez compléter la déclaration de revenus fonciers du formulaire n° 2044. Enfin si le bien immobilier est concerné par un programme de déduction fiscale, il faudra remplir une « 2044 spéciale »
Pour déclarer ses revenus fonciers, on peut avoir besoin d’aide. Vous trouverez sur le site des impôts une série de questions / réponses sur la déclaration des revenus fonciers pour 2022.
Pourquoi faire appel à un administrateur de biens ?
Parfois, il peut être judicieux de faire appel à un expert de la gestion locative pour prendre en charge la gestion administrative de ses biens en location. En général, l’administrateur de biens s’occupera de la gestion de vos biens moyennant un pourcentage des revenus mensuels générés par le bien.
Les prestations peuvent couvrir plusieurs aspects ou la gestion complète du bien mis en location. Cela peut comprendre la recherche de locataires, la perception de loyers et des charges, l’édition des quittances, la gestion des impayés, etc.
Vous allez gagner en tranquillité et en sérénité si un professionnel se charge pour vous de la gestion financière et administrative de votre bien. Ainsi, il réalisera l’ensemble des démarches fiscales et l’édition des documents fiscaux.
Pour ce faire, les administrateurs de biens se dotent d’outils et de logiciels métiers. Even est un logiciel sur-mesure qui permettra à votre gérant d’instaurer une relation client plus fluide et plus efficace. A noter, l’application est totalement paramétrée pour la déclaration des SCI. Il en est de même pour les déclarations des revenus fonciers en 2044 et 2044S.