Revenus fonciers 2023 : bien déclarer ses locations immobilières
Le 7 avril 2023, vous entrez dans la période annuelle de déclaration de revenus fonciers. Que vous soyez un propriétaire bailleur ayant opté pour une location nue ou une forme d’investissement immobilier (SCI ou SCPI), vous êtes concerné. Ainsi, il est important de comprendre quels sont les régimes d’imposition auxquels vous êtes assujettis pour remplir correctement votre déclaration. Cet article couvre l’ensemble des informations dont vous avez besoin.
Quels sont le revenus fonciers à déclarer ?
Si vous êtes titulaire d’une propriété, d’un usufruit ou d’une part de société immobilière en 2022 et que vous percevez des loyers, vous êtes redevable dans le cadre de l’impôt sur les revenus fonciers.
En matière de location, seuls les loyers provenant de la location non meublée sont pris en compte. En effet, les revenus d’une location meublée constituent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Quant à ceux relevant d’une sous-location d’un immeuble nu, ils relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC). Aussi, la location peut porter sur un local d’habitation ou un local professionnel.
Sachez qu’il existe des exemptions permanentes pour la déclaration des revenus fonciers. C’est le cas lorsque le logement est utilisé à titre personnel comme résidence principale ou secondaire. De plus, il est possible de mettre un logement à disposition d’un proche ou d’un tiers sans frais. Cependant, les charges liées à ce logement ne sont pas déductibles.
Enfin, vous n’allez pas déclarer des loyers que vous n’avez pas pu percevoir du fait de la défaillance de votre locataire. Toutefois, vous devez fournir des preuves aux services fiscaux pour démontrer que des démarches ont été entreprises afin de récupérer les loyers impayés. Ces preuves peuvent inclure des courriers recommandés, des recours à un huissier et/ou des actions judiciaires.
Les conditions d’application du régime du Micro-foncier
Vous devez savoir qu’il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime micro foncier et le régime réel. Les revenus fonciers provenant de la location de locaux non meublés relèvent automatiquement du régime micro-foncier. Néanmoins, vous devez remplir plusieurs conditions… À noter, le régime d’imposition dépend du montant de vos revenus locatifs.
Pour bénéficier du régime micro-foncier, les revenus fonciers bruts annuels perçus en 2022 par le foyer fiscal ne doivent pas excéder 15 000 euros, hors charges.
Par ailleurs, le régime du micro-foncier ne s’applique pas aux biens soumis à un régime fiscal spécifique, tels que l’amortissement. À ce titre, vous bénéficiez d’une déduction fiscale grâce à des dispositifs tels que celui de la Loi Malraux, Besson, Borloo, etc. De plus, il n’est pas applicable aux biens situés dans des immeubles classés « monument historique » ou possédés en nue-propriété. Cependant, le micro-foncier est applicable si le bien mis en location relève de la Loi Pinel, Denormandie ancien, Duflot, Scellier classique ou Malraux.
Ainsi, lorsque vous bénéficiez du régime simplifié de déclaration de vos revenus fonciers, le fisc vous applique un abattement pour charges de 30 % sur vos recettes brutes. Dès lors, vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers, mais aucune autre déduction n’est possible.
Si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € et que les critères sont remplis, le régime de l’imposition forfaitaire est automatiquement appliqué. Il est toutefois possible de demander l’application du régime réel si cela s’avère plus avantageux pour le contribuable.
Pourquoi souscrire volontairement au régime du réel ?
Dans le cadre du régime réel d’imposition, il est possible pour le propriétaire de déterminer son résultat imposable en déduisant de ses revenus les frais et charges supportés durant l’année.
Ainsi, pour les propriétaires sous le micro-foncier, ce régime d’imposition peut être avantageux si les charges supportées sont supérieures à l’abattement de 30 %. Les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts précisent les charges qui peuvent être déduites des recettes locatives, par exemple, en cas de travaux importants effectués sur le bien.
Précisons que cette option pour le régime réel est irrévocable pour une période de trois années. Il faut donc la considérer en tenant compte des charges déductibles sur cette même période. De plus, elle est globale et s’applique à tous les revenus fonciers perçus au sein du foyer fiscal.
Comment déterminer les revenus fonciers imposables au régime réel ?
Le revenu foncier est la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles. Ces dernières sont engagées pour réparer et entretenir un bien immobilier. On retrouve aussi, les sommes dépensées pour le compte du locataire et qu’il n’a pas remboursées. De plus, ces charges peuvent inclure certains frais de gestion ou de copropriété.
Ainsi, vous pouvez déduire, notamment :
- les frais d’administration et de gestion,
- certains travaux,
- les impôts et taxes,
- les primes d’assurances,
- les provisions pour charges de copropriété,
- les intérêts d’emprunt, etc.
Si les charges liées à un bien immobilier sont inférieures aux revenus fonciers, le contribuable déclare un bénéfice foncier. Dans le cas contraire, un déficit foncier est déductible du revenu global. Le régime au réel peut alors s’avérer plus avantageux que le régime micro-foncier. Mais, n’oubliez pas qu’il vous engage pour 3 ans. Cela veut dire qu’il faudra que vos charges déductibles soient supérieures à l’abattement proposé par le régime micro foncier pour les trois prochaines années.
Notons que pour l’année 2023, le plafond d’imputation des déficits fonciers a été doublé afin de lutter contre les passoires thermiques. Ainsi, ce plafond est passé de 10 700 euros à 21 400 euros pour les déficits importants.
Toutefois, trois conditions sont à remplir :
- le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique ;
- le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe de performance énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025, dans des conditions définies par décret ;
- les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
Obligation déclaratives : quel formulaire remplir pour indiquer mes revenus fonciers ?
Le micro-foncier vous dispense de remplir une déclaration de revenus fonciers n° 2044. En cela, vous devez simplement remplir votre déclaration de revenus n° 2042 en indiquant le montant de vos loyers perçus en 2022. Auparavant, vous aurez coché la case “Micro-foncier : recettes brutes n’excédant pas 15 000 €” dans le cadre “revenus” de votre déclaration en ligne.
Si vous avez déjà déclaré des revenus fonciers en année N-1, Votre déclaration remplira automatiquement les cases pour l’année N. Pensez à préciser l’adresse des locations. Par la suite, l’administration fiscale applique automatiquement une déduction forfaitaire de 30 % sur ces recettes. De fait, les 70% restants seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu.
Comment remplir ma déclaration de revenus n°2044 ?
Dans un premier temps, vous devez renseigner la catégorie “Régime du bénéfice réel” sur le formulaire 2042. Puis, vous devez remplir la déclaration de revenus fonciers du formulaire n° 2044. Enfin, si le bien immobilier est concerné par un programme de déduction fiscale, il faudra remplir une “2044 spéciale”.
Nouveautés pour 2023: Prorogation du dispositif Malraux: les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration Immobilière dans certains quartiers urbains peuvent bénéficier d’une réduction lorsque les immeubles sont destinés à la location, sous certaines conditions. Ce régime qui devait prendre fin au 31 décembre 2022 dans l’une des trois zones du dispositif (quartiers anciens dégradés), est prorogé d’une année.
Parmi les nouveautés 2023, soulignons que le dispositif Malraux est prorogé pour une année supplémentaire. En effet, ce dispositif permet aux particuliers d’investir dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains tout en bénéficiant d’une réduction fiscale. Ainsi, sous certaines conditions, il s’applique aux biens mis en location. Cette prorogation concerne uniquement la zone des quartiers anciens dégradés qui devait prendre fin au 31 décembre 2022.
À savoir : si vous relevez du micro-foncier et que vous avez oublié d’opter pour le régime réel dans votre déclaration, vous pourrez le faire dans le délai de réclamation. Celui-ci expire le 31 décembre 2025 pour la déclaration de vos revenus fonciers de 2022
Gestion locative : pourquoi faire appel à un administrateur de biens ?
Vous pouvez recourir aux services d’un professionnel qualifié en gestion locative pour prendre en charge l’administration des biens mis en location. Dans ce cas, les honoraires sont généralement calculés sur la base d’un pourcentage des revenus mensuels du bien. Ces prestations couvrent alors tout ou partie de la gestion, notamment :
- la recherche de locataires,
- le paiement des loyers et charges,
- l’édition des quittances,
- la gestion des impayés.
Faire appel à un expert permet ainsi au propriétaire d’être tranquille et serein quant à la gestion financière et administrative de son bien immobilier. Car, c’est l’administrateur de biens qui réalisera les démarches fiscales nécessaires et émettra les documents fiscaux correspondants.
Pour ce faire, les administrateurs de biens s’équipent d’outils et de logiciels spécifiques afin d’améliorer leur relation client. Parmi ces solutions, Even est un logiciel personnalisé qui contribue à optimiser la communication entre le gérant et son client. De même, Wipimo est une solution de gestion locative full web pour améliorer son efficacité au quotidien.
À savoir, ces applications sont préconfigurées pour la déclaration des SCI et celle des revenus fonciers 2044 et 2044S. De plus, les administrateurs de biens bénéficient d’une formation proposée par Egide Informatique sur les revenus fonciers 2023. Ainsi, ils s’informent sur les dernières évolutions de la loi de finance et les mettent en application dans leur outil informatique.